深度分析!2021年中国养老地产市场现状及发展前景分析 养老地产建设迎黄金发展期

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20 蔡志濠 • 2021-04-06 09:00:43  来源:前瞻产业研究院 E7429G0

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下,由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

中国已步入老年社会

根据国家统计局数据显示,2019年60岁以上的人口达到2.54亿,同比2018年增长1.65%,占总人口比重为18.1%。根据国际上老年化标准:60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%,中国早已经步入老年社会。

图表1:2014-2019年中国60岁及以上人口数量及增速情况(单位:万人,%)

根据中国发展基金会发布的《中国发展报告2020:中国人口老龄化的发展趋势和政策》测算,2020年中国65岁及以上的老年人约有1.8亿,约占总人口的13%

1962-2020年中国65岁及以上人口占总人口比重情况(单位:%)

我国老年化过程将经历三个阶段,分别为快速老年化阶段、加速老年化阶段、重度老年化阶段,其中重度老年化阶段的老年化水平为31%,80岁以上人口所占比例为25%。

图表2:我国老年化将经历的三个阶段(单位:%)

老年消费者对养老地产的购买力不断提高

购买力是以收入来做保证的,老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。2010年,仅退休金一项就增加到8383亿元,到2020年将为28145亿元,2030年将为73219亿元。

图表3:2010-2030年我国退休金支出金额预测(单位:亿元)

购房者对养老房产的购买意向增强

根据居住方式偏好可以看出,59%的老年人希望与子女住在一起;41%的老人选择与子女分住,未来随着养老观念的改变,这一趋势将上升。

图表4:老年人居住方式偏好(单位:%)

消费观念的转变促进购买行为。随着中国老年人养老观念的转变,老年人的住宅消费观念也随着改变,从基本的住宅消费提高到住宅消费的品质上来,越来越多的老年认识到购买老年公寓是一种投资,既可保值,又可以作为不动产留给后代,他们越来越愿意投资老年公寓。

根据调研分析显示,在中高收入老年人期望的入住方式中,希望购买房产权的占调查总数的51%,租赁房屋使用权的占24%,希望购买产权式酒店的占16%,其他方式占9%。

图表5:我国老年人期望入住方式所占的比重(单位:%)

老年公寓供给多元化

随着社会发展,我国的家庭结构逐步走向小型化,老年人的住宅消费观念也随之发生变化,从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来,老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

图表6:我国老年住宅市场多元化表现

国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

图表7:部分养老度假地产项目分布

养老市场发育不成熟

目前,我国仍处于积极应对人口老龄化的战略机遇期,虽然已经开始出现老年专项市场,该市场对养老地产的需求量并不大,加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后(即主要依赖儿女),致使养老地产仍处于发育期。

养老市场的成熟以及企业发展的需要,也将促进政府完善养老政策,不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费,还将在拿地、金融、经营等方面给予支持,为企业发展提供良好的外部环境。

图表8:养老地产发展的关键要素

养老地产未来需求规模预测

综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果,初步预计,2020年,我国60岁及以上人口规模在2.55亿人左右;2026年,我国60岁及以上人口规模在3亿人左右。

图表9: 2019-2026年中国60岁及以上老年人口预测(单位:万人)

根据民政部统计,截至2020年底,我国各类养老床位483.1万张,比上年增长12.55%,每千名老人占有养老床位53张。预计到2026年,我国养老机构床位数量将达到接近1000万张。

图表10:2019-2026年中国养老机构床位数量预测(单位:万张)

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